上海总部建设分析

总部建设地点和土地成本

项目名称：杨浦滨江创智中心

地址：杨树浦路1828号

2022年6月，公司与两个独立第三方通过联合项目主体取得约42,000平方米土地使用权，整体土地对价约为人民币25亿元。声网对应的权益比例为46.39%。

声网投入的土地成本是：约人民币11.60亿元。

财报中识别为土地支付的金额（美元）：

建设现金支出

单位：百万 美元

资产负债表中建设相关数据：

现在的进展：2026年2月官方报道显示，项目外立面已经基本完成，正在进行内部精装修，原预计2026年上半年完工。2026年3月仍在办理10kV电力接入工程，4月仍有历史建筑泛光照明等招标。

合计成本

假设建设成本最后定格在1亿美元，加上1.77亿美元土地成本，合计2.77亿美元。

财务回报预估

周边租金

空置率

面积

这份电梯招标文件提到创智中心-1 面积相关数据。M1新建部分地上建筑面积约48137.25平方米，M1新建部分地下约19951.00平方米，旧厂房改建的建筑面积7500平方米。合计是75,588平方米。

财务回报率

假设：

算下来年租金回收约 4731 万元。按理来说还有些经营成本，暂时不扣了。

前面2.77亿美元，约18.8亿人民币投入。每年租金收入可以回收2.5%。

银行贷款优惠和政策

竟然这个地产项目回报这么低，我在想是否得到了政府或其他方面的优惠条件。所以来看看银行贷款的优惠政策。

这笔贷款的优惠主要有三个方面：

根据中国 LPR 的变化，再降一降，银行可能要给声网钱了。当然在现实条件下这种情况并不会发生，但至少利息成本可能还会往下走。